‘용적률’ 희비 리모델링 추진단지 사업성 계산 분주

*1기 신도시 70%가 85㎡이하 중소형, 리모델링 후 용적률 19.7% 증가 그쳐

류정민 기자] 리모델링 시 가구수 증가 및 일반분양이 수평증축을 통해서만 가능해지고 전용면적 85㎡이하 중소형 아파트는 지금보다 최대 40%까지 면적을 더 늘릴 수 있도록 주택법이 개정되면서 사업성 여부에 관심이 쏠리고 있다.

27일 1기 신도시 리모델링 연합회와 부동산업계 등에 따르면 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동 등 경기지역 5개 1기 신도시에서 1992년에서 1996년 사이 준공한 공동주택 중 전용면적 85㎡이하 중소형 아파트 비율은 대략 70%정도인 것으로 나타났다.

이중 부천 중동과 안양 평촌은 중소형 비율이 80%를 넘어선다. 중동은 총 44개 조사 단지 4만400가구 중 81.3%인 33개 단지 3만2800가구가 85㎡이하 중소형으로 구성되어 있다. 평촌은 총 53개단지 4만1400가구 중 37개 단지 3만3400가구인 80.8%가 전용면적 85㎡이하의 중소형이다.

고양 일산과 안양 산본은 중소형이 70%선이다. 일산은 130개단지 6만2900가구 중 88개 단지 4만5800가구인 72.8%가 중소형가구이다.산본의 경우 41개 단지 4만1000가구 중 인 72.6%인 26개 단지 2만9800가구가 중소형으로 구성되어 있다.

가구수가 가장 많은 성남 분당은 중소형 비율이 60%로 가장 낮다. 분당은 127개 단지 9만2000가구 중 66.5%인 52개 단지 6만1200가구가 85㎡이하 중소형이다.

상대적으로 중소형 단지가 많은 부천과 평촌이 사업성이 좋아 보인다. 그러나 단지 용적률을 놓고 보면 사정이 달라진다.

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율로 용적률이 높을 수록 부지 활용도가 높다는 것을 의미한다.

평균 용적률이 200% 정도인 평촌의 경우 160%인 샛별한양1차를 제외하고는 거의 모든 단지가 200% 안팎이다. 이에 반해 분당은 용적률이 평균 180% 정도로 150%대 용적률인 단지도 상당수다.

이형욱 1기 신도시 리모델링 연합회 회장은 "평촌이나 부천, 산본은 용적률이 200%를 넘기 때문에 유휴부지가 부족한 만큼 별도 증축 등을 통한 일반분양분을 확보하기가 쉽지 않을 것"이라며 "이런 단지의 경우 리모델링이 가능하려면 동간거리나, 차선 제한 등과 같은 건축법을 완화해주는 후속조치가 필요하다"고 주장했다.

국토부에 따르면 올해 7월 기준 36개 단지가 리모델링을 추진 중이다. 조합설립인가 전 단계까지 포함하면 리모델링 추진단지는 총 89개 단지에 달한다.

현재 이들 단지는 새롭게 개정된 주택법에 따라 새롭게 사업성 여부를 검토하고 있다.

한 건설사 관계자는 "리모델링을 추진했던 모든 단지가 이번 법안 처리가 어떻게 되는지 지켜보고 있었다"며 "이제 막 새로운 법안을 적용해 사업성 재검토에 분주한 만큼 수평증축을 통한 일반분양이 얼마나 가능할지는 한동안 상황을 지켜봐야 알 수 있을 것 같다"고 말했다.

한국리모델링협회에 따르면 2001년 준공한 오산외인임대아파트부터 올해 준공한 도곡동 동신예가까지 여지껏 완공된 11개 리모델링 아파트 단지의 용적률은 215.4%에서 257.8%로 19.7% 증가했다. 주차대수는 평균 181대에서 430대로 137.6% 늘었다.

그러나 이들 리모델링 준공단지는 대부분 1~5개 동으로 단지 규모가 크지는 않았고 가구수 증가에 따른 일반분양을 고려하지 않았다는 점에서 앞으로 사업을 진행할 리모델링 단지와 차이점이 존재한다.

공동주택 리모델링 완공단지 개요. /출처=국회입법조사처 '공동주택 수직증축 리모델링의 쟁점과 과제, 이창호 저.

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